Десять вопросов дольщиков по новым ДДУ и эскроу счетам

Десять вопросов дольщиков по новым ДДУ и эскроу счетам

Что дает новая редакция Закона о долевом строительстве конкретному покупателю? Что будет с новостройками в 2019 — 2020 году? Мы собрали десять главных вопросов о новой системе ДДУ и эскроу-счетах застройщиков.  

что будет с новостройками в 2019-2020 году фото

Покупка квартиры в новостройке с 1 июля 2019 года — особенности долевого строительства 

Изменения в закон о долевом строительстве вызвали много вопросов у тех, кто собирался купить квартиру в новостройке. Новая редакция 214-ФЗ ввела в действие механизм сбора денег дольщиков на так называемые эскроу-счета и создала систему защиты от главных проблем и обмана дольщиков — долгостроев и намеренного банкротства застройщиков.

Эскроу счета для застройщиков по 214-ФЗ — что это? 

Изменения в ДДУ предполагают, что теперь застройщик не может использовать собранные средства сам, по своей воле. Они будут собираться на специальных эскроу счетах по 214-ФЗ, недоступных ни строительной компании, ни банку, ни самому дольщику. Получить их застройщик может только после сдачи дома (корпуса, очереди), а при срыве строительства они вернутся дольщикам. Средства на эскроу-счетах служат гарантией завершения проекта. Открывать такие счета могут только специально уполномоченные банки — их список есть на официальном сайте ЦБ.

ДДУ изменения фото

Что такое проектное финансирование новостройки? 

Инициатор строительства может выбрать один из вариантов финансирования. Покупателям следует внимательно изучить документацию проекта, чтобы понять, какие механизмы гарантий и защиты от обмана будут работать.

  1. Деньги на строительство предоставит банк, причем под конкретный объект и с правом проверки их использования. Именно этот банк и разместит деньги, полученные по ДДУ на эскроу счетах как гарантию, недоступную для снятия и вывода. Застройщику разрешено использовать полученные от банка средства только на цели строительства, и только 10 % от них — на зарплаты и организационные нужды. Банк вправе разделить всю сумму на транши и выдавать их по мере реализации этапов проекта.

  2. Средства выделяет девелопер — крупная компания или группа, заинтересованная в проекте. Если принято решение использовать механизм долевого участия, то потребуется открытие эскроу счетов. При отказе от этой схемы квартиры будут продаваться только по договорам купли-продажи уже после сдачи объекта. Покупателям стоит с максимальной осторожностью относиться к предложениям подписать предварительный договор и внести по нему деньги на какие-либо счета. Гарантий не будет!

  3. Существует возможность участия в строительстве по ЖСК — желающие собирают деньги, создают кооператив, сами находят застройщика. Но все это не дает гарантий завершения строительства.

Если учесть все изменения, которые претерпел 214-ФЗ, то именно этот вариант остается самым безопасным для покупателя жилья. Особенно для тех, кто взял ипотеку и не хочет рисковать кредитными деньгами.

Кто выбирает банк для открытия эскроу-счета? 

Счета для сбора средств дольщиков могут быть открыты только в том банке, который взял на себя финансирование новостройки. Других вариантов нет, и если вам что-то не нравится — придется искать другую новостройку. Покупатель квартиры по ДДУ не может разместить средства иным способом, застройщик не может их забрать.

Что произойдет с деньгами дольщиков при срыве строительства или просрочке? 

При невозможности завершить проект деньги с эскроу-счетов будут возвращены дольщикам. При длительной просрочке и нарушении условий договора со стороны застройщика произойдет такой же возврат. Теперь не будет возможности оттягивать сдачу объекта до намеренного банкротства, чтобы потом вывести деньги и скрыться.

Кроме того, банк, уже вложивший средства в проект, будет заинтересован в завершении работ и получении своих кредитных процентов. А у него больше инструментов воздействия на строительную компанию.

эскроу-счета что это 214 ФЗ фото

Может ли дольщик получить свои деньги с эскроу-счета?

Для возврата средств дольщика потребуются серьезные основания. Если строительство ведется, сроки не сорваны, застройщик в порядке, то придется искать серьезную причину для расторжения ДДУ. Вариант — переуступка, цессия.

Банк с эскроу-счетами обанкротился — что будет с деньгами дольщиков?

С этого момента начинает работать механизм государственной гарантии — деньги в сумме до 10 миллионов вернет Агентство страхования вкладов. Именно такие суммы фигурируют в ДДУ на покупку квартир эконом-класса и категории «комфорт». Вернутся и деньги, вложенные в несколько квартир сразу по разным договорам, гарантия АСВ распространяется на каждую отдельную сумму.

Новые ДДУ и материнский капитал — что делать? 

Ограничений на использование материнского капитала в новой редакции 214-ФЗ нет. Если согласие на его привлечение получено, то средства поступят на эскроу-счет, но только после того, как застройщик зарегистрирует договор в Росреестре. Это защита от двойных продаж квартир в новостройках. Дольщик может проверить факт регистрации договора на официальном ресурсе Росреестра.

В каком банке можно взять ипотеку по новому ДДУ? 

Право выбора банка остается за покупателем. Логично предположить, что это выгоднее всего тому банку, который финансирует проект, но если есть выбор, то вас никто не ограничит. Деньги поступят на эскроу-счет после регистрации ДДУ. По предварительному договору перевода не будет.

Что будет с переуступкой прав на квартиры в новостройках? 

Переуступка будет работать по прежней схеме — продавец права и покупатель должны согласовать свои действия с застройщиком и банком-держателем эскроу счета. После расторжения одного договора и регистрации нового происходит возврат денег бывшему дольщику, ва новый владелец права вносит свои средства. И снова важный момент — вносить деньги нужно только после регистрации договора! Иначе есть риск двойной продажи!

Почему квартиры все еще продаются по старым ДДУ? 

Сейчас идет фаза переходного периода. В новой редакции 214-ФЗ есть несколько исключений, позволяющим часть проектов реализовать по старым договорам и без открытия эскроу-счетов. Это касается застройщиков, которые довели проекты до 30 % готовности или продали ранее 10 % квартир. Таким строительным компаниям выдается Заключение о соответствии критериям, и они могут завершить строительство по старой схеме. Но любой новый проект должен быть реализован либо по новым правилам, либо на собственные (кредитные) средства. Застройщикам дали три месяца на получение заключений о 30-процентной готовности.

как купить квартиру по ДДУ в новом доме после первого 1 июля фото

Наши выводы о новом механизме долевого строительства — краткое пошаговое руководство для дольщика 

Тем, кто еще не разобрался, как купить квартиру в новостройке после 1 июля 2019 года, советуем быть внимательными и проверять основные данные. Краткое пошаговое руководство по проверке документов застройщика на новые формы ДДУ таково:

  • вам должны предоставить информацию о том, где открыты эскроу-счета, какой банк предоставил кредит на строительство;

  • вам должны показать Заключение о соответствии критериям, если деньги привлекаются по старым ДДУ;

  • в договоре по новым правилам не должно быть сказано, что застройщик вправе полностью распоряжаться внесенными средствами до сдачи объекта;

  • банк должен быть в списке уполномоченных на открытие эскроу-счетов;

  • все операции по внесению средств происходят только после регистрации договора.

Очень важно! Если вам начали рассказывать про то, что ДДУ отменены, то вас либо вводят в заблуждение, либо сами не владеют вопросом! Будьте бдительны, и, если хотите гарантий от государства и застройщика, прибегайте к долевому строительству по новым правилам.

проектное финансирование жилищного строительства что это фото

 

Новая редакция 214-ФЗ вводит качественный механизм защиты дольщика.

Учтите, что все особенности и гарантии касаются только долевого строительства, поэтому варианты прямых продаж, рассрочек от застройщика, ЖСК и соинвестирования по-прежнему несут большие риски для вложения денег.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector